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企业购置办公用房,以“公司名义”还是“个人
发表于 2021年01月26日 浏览:
文章导读:企业购置办公用房,以“公司名义”还是“个人名义”购置谁有利?...

企业发展到一定阶段,难免会需要增加一些资产投入,如:机械设备、运输工具、不动产等,不同资产在购置、使用、转让的过程中都会涉及到税收,不同表现形式,税收缴纳显然是有差异的。

假设企业购置的是办公用房,那么,以“公司名义”购置还是以“个人名义”购置然后租赁给公司使用,哪种形式纳税最少呢?

【案例9】公司不动产到底以谁的名义购置合算?

(一)案例背景

张老板准备购置一套办公室,价格1000万元(营改增之后),土地使用证面积1000平方米,目前正在考虑,到底是以公司的名义购买还是以张老板个人的名义购买,再租赁给公司使用。如果以租赁给公司的话,租金按40万一年计算。

对现在和未来在纳税上有什么区别?

(二)涉税分析

1.购置环节

(1)增值税=1000/(1+10%)*10%=90.91万元

1)以公司名义购买,可以抵扣税金90.91万元;

2)以个人名义购买,不可以抵扣税金;

(2)契税=1000/(1+10%)*3%=27.27万元

1)以公司名义购买,需要承担27.27万元;

2)以个人名义购买,需要承担27.27万元;

2.运营环节

(1)公司名下的房产,需要缴纳的税收

1)房产税=1000/(1+10%)*(1-30%)*1.2%=7.64万元/年

2)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年

3)影响企业所得税=1000/(1+10%)/30年*25%=7.58万元

(2)个人名下的房产,出租给公司涉税

假设税前租金为:40万元

1)应纳增值税=40/(1+5%)*5%=1.9万元

2)应纳城市维护建设税=40/(1+5%)*5%*7%=0.13万元

3)应纳教育费附加=40/(1+5%)*5%*3%=0.06万元

4)应纳地方教育费附加=40/(1+5%)*5%*2%=0.04万元

5)应纳房产税=40/(1+5%)*12%=4.57万元

6)应纳印花税=40/(1+5%)*0.1%=0.04万元

7)应纳个人所得税=40/(1+5%)*(1-20%)*20%=6.1万元

8)土地使用税=(1000*6)/10000=0.6万元/年

9)个人房产出租给企业,对企业税收的影响:

A.增值税影响=40/(1+5%)*5%=1.9万元

B.企业所得税影响=40/(1+5%)*30*25%=285.71万元

3.转让环节

(1)公司名下的房产,对外转让取得转让收入1500万元

1)增值税=1500/(1+10%)*10%=136.36万元

2)缴纳企业所得税=1500/(1+10%)*25%=340.91万元

(2)个人名下的房产,对外转让取得转让收入1500万元

1)增值税=(1500-1000)/(1+10%)*5%=22.73万元

2)缴纳个人所得税

=((1500-1000)/(1+10%)-1000/(1+10%)*3%)*20%=85.45万元

4.综合税收

(1)公司名下房产承担的税收

=136.36-90.91+340.91-7.58*30+27.27+(7.64+0.6)*30-(7.64+0.6)*30*25%=371.63万元;

(2)个人名下房产承担的税收

=22.73+85.45+(1.9+0.13+0.06+0.04+4.57+0.04+6.1+0.6)*30+27.27-1.9*30-285.71=195.94万元;

通过对以上的税负分析,我们不难发现,如果房产挂在个人名下比挂在公司名下税负更低(未考虑土地增值税及小税种的影响)。

如果不考虑房产按揭、银行贷款等方面的因素影响,以个人的名义购买办公用房税负更低。

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